Il testo nasce dall'esigenza di comprendere le trasformazioni che ha subito nel corso degli ultimi decenni il quartiere di San Lorenzo a Roma, tra i luoghi più simbolici di tentativi riusciti di gentrificazione urbana. Roma ha deciso infatti negli ultimi decenni di trasformarsi in una città a vocazione turistica, ridefinendo gli spazi urbani del centro e della cintura urbana attorno ad attività di somministrazione di bevande e ristorazione. Lo studio in oggetto tenta attraverso contributi di quattro diversi autori di chiedersi cosa ci sia dopo la gentrificazione, visto che a San Lorenzo la popolazione residente è in progressiva diminuzione e non viene sostituita da una di ceto più abbiente. Nel primo saggio l'architetta Marchini traccia un quadro storico dell'evoluzione che ha subito il quartiere. Nato in maniera disordinata alla fine dell'Ottocento a causa dello sviluppo delle attività industriali e della vicina stazione ferroviaria, vede nel corso della prima metà del Novecento la costruzione di palazzi con molti appartamenti piccoli e al cui interno vi erano dei ballatoi. Opere di riqualificazione vengono favorite dallo Stato in modo da rendere migliori i palazzi e favorire il passaggio degli abitanti da affittuari a proprietari. Il primo piano regolatore del Dopoguerra, del 1962, non considera San Lorenzo degno di interventi, ma progressivamente il quartiere assume una rilevanza sempre maggiore grazie alla vicinanza con l'università. L'università infatti determina la formazione di un'offerta immobiliare non più legata all'esigenza di nuclei familiari, ma piuttosto di studenti, posti-letto in affitto dunque e non appartamenti o stanze.
L'ultimo piano regolatore in ordine di tempo, quello del 2003, definiva quattro aree di intervento per la riqualificazione del quartiere ma sono rimaste lettera morta. Nel frattempo però sono stati costruite diverse palazzine legate alla rendita immobiliare, con costi che superano i 5000 euro al metro quadro, grazie anche alle migliaia di Scila presentate, che consentono interventi di trasformazioni profonde dell'esistente e alle leggi attuative del piano Casa del 2009, che nel Lazio permettono aumenti delle cubature superiori al 50 per cento. Tra gli stabili maggiormente “colpiti” dalla speculazione vi è l’ex Dogana.
Inizialmente previsto per diventare un centro commerciale è stato invece trasformato per anni in una discoteca a cielo aperto, con evidenti disagi per il quartiere.
In seguito nel 2021 viene acquistato da un gruppo olandese per farne una residenza di co-workers, attualmente in costruzione. Il quartiere nel frattempo si è a detta dell'autrice così progressivamente svuotato di servizi, di luoghi di aggregazione per i residenti del quartiere e vive una cronica assenza di verde pubblico.
Nel secondo saggio Barile definisce Roma come una città ibrida, in perenne tensione tra l'ambito locale e quello transnazionale, una città che attrae a sé praticamente tutta la popolazione della Regione Lazio, che gravita lavorativamente intorno alla capitale. Un modello monocentrico ma in perenne collegamento con la sua periferia, sempre più estesa. La particolarità romana che viene sottolineata correttamente dall’autore è quella che nonostante la periferia e la cintura urbana si stiano estendendo, le principali istituzioni e le
principali attività economiche continuano ad essere concentrate nel centro storico della città. Tutto questo aggravato dalla riduzione dei trasferimenti statali e dalla conseguente privatizzazione dei servizi locali. Ancor più singolare appare la scelta di costruire decine di centri commerciali in periferia che determinano la supposta “valorizzazione” dei quartieri dentro i quali si trovano a sorgere, vista anche la crescente
importanza del commercio online. Molte aziende commerciali hanno infatti dovuto riorientare la loro attività verso la logistica che ha assunto una crescente importanza proprio grazie all'espansione delle
vendite online durante il periodo pandemico.
La scelta del modello urbano si è orientata sull'attrazione dell'offerta turistica, attraverso la gentrificazione di altri quartieri fuori dal centro storico come San Lorenzo, Pigneto ecc. Una gentrificazione escludente nei confronti dei residenti storici del quartiere, che anzi in qualche modo “infastidiscono” questo processo provando a resistere a questa trasformazione forzata del loro vivere.
A San Lorenzo questo processo si è tradotto in una “studentificazione” del quartiere, uno studente però sempre stabile e più transitorio. I residenti storici si trovano così spaccati tra coloro che provano ad
approfittare dei cambiamenti per trarne profitto e quelli che provano a contrastarlo. Fattori chiave di questo processo sarebbero la pedonalizzazione e la creazione di decine di bar e ristoranti in poche
centinaia di metri.
San Lorenzo appare essere un interessante caso di studio perché pur essendo un quartiere relativamente piccolo dal punto di vista territoriale è molto sfaccettato al suo interno. Il quartiere ha decine di attività di vendite al dettaglio di cibo e bevande e di somministrazione di alcolici (bar, ristoranti) ecc, pochi supermercati e pochissime botteghe artigiane. Inoltre mentre le attività commerciali storiche rispondono
agli interessi dei residenti del quartiere, la gran parte delle altre risponde solo ad esigenze transitorie.
Gli abitanti di San Lorenzo vivono una vera e propria differenza: gli studenti sono interessati unicamente o quasi al food and beverage, i residenti storici ai servizi. Queste due popolazioni vivono in momenti
diversi della giornata il quartiere, residenti mattina e studenti sera. Una dinamica questa accelerata dall'economia delle piattaforme e dallo sviluppo della logistica. Una dinamica che definisce un cambiamento qualitativo, con la progressiva separazione tra chi vive il quartiere dal punto di vista lavorativo e chi lo abita. Anche le catene commerciali si ricollocano e al gigantismo del centro commerciale in periferia si sostituiscono negozi di dimensione media.
Ma lo stop alla gentrificazione pone giustamente dei dubbi su cosa resta una volta che il processo di gentrificazione si arresta e la cosa che sembra più plausibile nelle interviste è un generale declino. Declino
testimoniato dallo stato di abbandono in cui si trova il quartiere, dai cantieri cominciati e mai finiti e dai lunghissimi tempi che intercorrono dal verificarsi di un crollo e la sua risoluzione. Un quartiere
impoverito dove si sono persi anche i vincoli sociali che prima lo tenevano insieme.
Nel terzo contributo Gainsforth si sofferma sulla questione immobiliare a San Lorenzo. Ad un'analisi degli annunci che transitano sulle varie piattaforme immobiliari sembra chiaro che a farla da padrone siano i
contratti transitori per non residenti a Roma e per gli studenti. Alcune unità immobiliari sono locate attraverso piattaforme, che garantiscono una rendita fissa ai proprietari da un lato, e dall'altro speculano sulle necessità di chi cerca casa in affitto. I prezzi sono sempre molto alti, gli annunci spesso decantano una realtà che non c'è e la durata dei contratti d'affitto è sempre più breve. L'analisi di questo saggio dimostra molto bene come San Lorenzo sia un quartiere che vede un progressivo aumento dei palazzi in costruzione , che vanno a riempire i pochi vuoti presenti nel quartiere, addirittura un cortile interno a via dei Sardi. Tutto ciò rende ancora più difficile l'uscita dei giovani under 35 dalla dimora dei propri genitori, ma la classe politica sembra più interessata a presentarli come svogliati che ad aiutarli nella soluzione del problema. Ad aggravare la situazione vi è l'esplosione di Airbnb e delle locazioni turistiche che ha sostanzialmente fatto sì che sia impossibile in alcune zone di Roma trovare casa a prezzi accessibili alla maggioranza della popolazione.
Ad aggravare la situazione vi sono stati due fenomeni negli ultimi decenni: la vendita di gran parte degli immobili adibiti a residenza pubblica, che ha creato file lunghissime per avere una casa popolare e la fine dell'equo canone, che ha consentito l'esplosione dei canoni di locazione. E dunque le politiche si sono orientate a favorire la compravendita di immobili che infatti hanno conosciuto un grande aumento dei prezzi in termini reali e non solo nominali. In più l'autrice sottolinea come la rendita immobiliare sia cresciuta anche attraverso meccanismi di compravendita di immobili destinati ad un successiva vendita in pochi anni. Per fare ciò le politiche pubbliche si sono orientate sul favorire l'accesso al credito immobiliare, con una riduzione dei tassi d'interesse sui mutui e detrazioni fiscali. E dunque la quota degli affitti diventa residuale ma appannaggio dello strato più povero della popolazione, che non ha accesso al credito e che contemporaneamente non riesce a trovare case in affitto a prezzi sostenibili.
Nel frattempo i centri storici si trasformano: scompaiono negozi e botteghe artigiane e nascono attività di ristorazione e di somministrazione di bibite alcoliche. La crisi del 2008 aveva favorito un ripopolamento del centro grazie al crollo dei prezzi ma negli ultimi anni si è scelto di definire un centro a vocazione turistica, con solo affitti brevi. La pandemia del 2020, con le misure di contenimento, ha di nuovo svuotato il centro, senza che tutto ciò producesse un ripensamento delle politiche pubbliche. La fine della pandemia ha invece prodotto una nuova esplosione dei prezzi delle case e dei canoni di affitto. Infatti con pochi mesi di locazione turistica si ottengono più soldi che con un anno intero di canone concordato, Airbnb ha dunque riorientato la sua proposta sulle locazioni da un mese in su, viste come meno soggette agli sbalzi dell'ambito turistico.
Nella seconda parte del saggio l'autrice pone tra gli elementi più consistenti a favore della sua tesi lo spopolamento del quartiere San Lorenzo, che ha perso in pochi decenni la metà della sua popolazione a
fronte di una popolazione romana nel complesso in fase di crescita. La popolazione del quartiere si è ridotta, è invecchiata e solo parzialmente si è ripopolata tramite l'immigrazione dall'estero. In realtà la popolazione reale del quartiere visto l'alto numero di studenti fuori sede è sicuramente più numerosa ma non risulta censita. E questo con ogni probabilità legato all'aumento delle locazioni in nero, spesso a
studenti o lavoratori precari non residenti a Roma.
Nella parte finale del saggio si evidenzia la trasformazione sociale del quartiere: da quartiere operaio e artigiano a quartiere abitato da liberi professionisti e da impiegati nella P.A e in cui la gran parte dei
lavoratori gravita intorno ai servizi di ristorazione e turismo anche a causa delle trasformazioni tecnologiche, che hanno ridotto la quota professionale e impiegatizia.
L'ultimo contributo di Brollo, si concentra invece sul ruolo delle piattaforme digitali nell’abitare temporaneo a San Lorenzo. Ad esempio l'autrice evidenzia nella prima parte del saggio quanto l'intervento di una popolazione temporanea produca effetti strutturali sul quartiere in cui esso si determina. Spesso ci si concentra infatti solo sugli effetti positivi e non anche su quelli negativi. Per questo motivo, si evidenzia, le politiche pubbliche tendono ad orientarsi verso l’attrazione di popolazioni temporanee, studenti e turisti in primis.
Le piattaforme digitali di intermediazione immobiliare hanno funto da “acceleratori” della messa a profitto di immobili o anche di porzioni degli stessi, perché hanno consentito anche a fasce consistenti della classe impoverita di mettere a valore i propri immobili. In una città come Roma, peraltro, in cui non manca afflusso “naturale” di turisti e in cui tradizionalmente la rendita immobiliare ha svolto un ruolo importante. D'altra parte viene però fatto osservare come il turismo, in costante crescita a Roma e nel paese, produca una progressiva espulsione della popolazione dal centro storico, senza che aumentino i servizi nelle aree periferiche, dove la popolazione è “costretta” a spostarsi dagli elevati costi degli affitti e degli immobili. Le disuguaglianze economiche e sociali tendono quindi a determinarsi anche sul territorio, acuendo la distanza tra centro e periferia.
Nella seconda parte del saggio si evidenzia il ruolo di Airbnb nel quartiere San Lorenzo. La piattaforma consente infatti di affittare singoli spazi nell'appartamento o tutto l'immobile, per brevi o lunghi periodi. Il vantaggio che affitta è duplice: da un lato limita il problema della possibile morosità degli inquilini, dall'altro crea vantaggi molto maggiori di quelli che avrebbe con un tradizionale canone di locazione nel medio o lungo periodo. I dati della piattaforma presentano un picco delle prenotazioni nel 2019, poi una crisi derivante dalla pandemia e una successiva ripresa.
L'offerta di alloggi è in progressivo aumento non solo nei quartieri del centro storico, ma anche in quelli della periferia ben collegati con esso, con elevati tassi di occupazione delle stanze disponibili. I dati vengono analizzati dall'autrice in relazione alla popolazione residente, mostrando come Airbnb incida sia sui prezzi degli immobili ma soprattutto sulla disponibilità di essi. Inoltre i dati mostrano che nel corso del tempo aumentano gli immobili interamente affittati ma diminuiscono i prezzi. A giovarsene sono dunque i clienti finali e coloro che affittano molte case e/o stanze, mentre al singolo host rimane sempre meno. Crescono invece i multihost che arrivano ad affittare decine di appartamenti. In conclusione questo testo rappresenta un ottimo tentativo di analisi della realtà sanlorenzina, rappresentando un possibile capostipite di uno studio sulla gentrificazione tentata o riuscita, nella città di Roma e dunque rappresenta un fondamentale punto di partenza per tutti gli studiosi che volessero iniziare o approfondire lo studio delle dinamiche di trasformazione della città di Roma.
